家や土地を調べていると、「セットバックが必要です」という言葉に出会うことがあります。家の前の道が狭いと、敷地の一部を後ろに下げなければならない、というルールです。
「土地が小さくなってしまうの？」と心配になる方も多いので、やさしく整理します。
セットバックって、何？
建物を建てる土地は、原則として、幅が4m以上の道に接している必要があります。ところが、昔からある家が並んだ町には、幅が4mに足りない細い道がたくさんあります。
そうした道のうち、一定の条件を満たすものを「2項道路」といいます。横浜市の案内では、2項道路は、基準となる時点（昭和25年11月23日）に建物が立ち並んでいた、幅4m未満の道と説明されています。公道の場合も、私道の場合もあります。
2項道路では、道の中心線から2mの線を、道路の境目とみなします。つまり、道の幅は4mあるものとして扱われます。そのため、道に面した敷地は、その線より内側に、門扉などを置く必要があります。この「下がること」が、セットバック（後退）です。
後退する距離は、どう計算する？
道の両側が、同じような状況のときの、いちばん簡単な例です。
- 道の中心線から、左右に2mずつの線を引く。
- その線より、いまの敷地の境目が道の側に出ていれば、その分を後退する。
たとえば、いまの道の幅が3.1mなら、4m − 3.1m = 0.9m。これを両側で分けて、片側およそ45cmの後退になります。
ただし、これはあくまで、いちばん簡単な場合です。次の「必ずしも中心線とは限らない」を、必ず読んでください。
必ずしも「中心線から2m」とは限りません
片側だけ後退する場合（一方後退）
道の片側が、がけ・川・線路などのときは、中心線から2mではなく、その境目から4mの線を、道路の境目とみなす場合があります。その場合、道の反対側の敷地だけが、まとめて後退します。
- 東京都の案内：「中心線から水平距離２ｍ未満にがけや河川等が存在する場合は、これらの境界から水平距離４ｍの線を道路の境界線とみなします。」
自治体によって、扱いが違います
同じ「がけ」「水路」でも、市によって、考え方が違います。たとえば横浜市の道路Q&Aには、次のように書かれています。
- 一方後退になるのは、「道に沿って線路敷きがある場合や（中略）水路の幅員が２ｍを超える場合等」。
- 道に沿って崖がある場合は、「現況道路の中心が２項道路の中心となります」（東京都の説明と、扱いが違います）。
- 水路がある場合は、水路の幅によって、後退の基準になる位置が変わります（1m以下、1mを超え2m以下、2mを超える、の3つ）。
「中心線」そのものも、場合によって決め方が違います
横浜市のQ&Aでは、公道なら原則、公道の中心が2項道路の中心。私道の場合は、原則、基準時の元の道の中心としつつ、筆界（土地の境目）や、いまの道の形の中心など、複数の考え方があり、個別に判断するとされています。道の反対側の敷地と位置が合わないときは、過去の建築確認の状況や、現況の地形、筆界などの複数の資料で、総合的に判断するとされています。
つまり、「自分で計算した数字」と「役所が見る位置」が、違うことがあります。
だから、役所調査が肝心です
後退の位置は、道路を指定した役所（建築の担当窓口）が判断します。次の順番で、調べるのが確実です。
- 道の種類と、後退の位置を、役所の建築の担当窓口で確認する。 横浜市の場合は、建築局建築指導課が道路の相談を受けています。窓口のほか、インターネットの受付フォームがあります。道路の種類の確認は、電話では受け付けていないと案内されています。
- 窓口に持っていく資料を揃える。 横浜市のQ&Aでは、中心の位置が分からないときは、案内図、配置図、道路台帳平面図、査定図、公図などを持って、建築指導課に来てほしいとされています。
- 現地で、道の幅や、川・崖・水路の有無を確認する。 写真と日付を残しておきます。
- 確認した後退の位置と、使える広さを、書類で残す。
横浜市では、整備を進める「狭あい整備促進路線」かどうかを、地図情報システム（マッピー）や、指定道路図で調べられるとされています。
土地が「小さくなる」とは、どういうこと？
後退した部分は、建物や門・塀を置けないため、登記簿に載っている面積より、実際に使える広さが小さくなることがあります。
建ぺい率・容積率の計算で、この部分を敷地の面積として数えるかどうかは、場合によって扱いが異なるため、ここでは断定しません。必ず担当窓口で確認してください。
後退した部分の扱いは、自治体で違います
後退した部分の整備や費用、土地の扱いなどは、自治体によって異なり、ルールや制度も変わることがあります。ここでは具体的な制度の紹介はしません。その時点の最新の内容を、必ず担当窓口で確認してください。
調べることと、決めることは別
セットバックは、売る・貸す・残す・建て替えるのどれにも関わる、土地の「事実」のひとつです。事実を並べたうえで、選択肢を比べるのが、一人一軒のやり方です。
建築のルールや、土地の価値、税金などの個別の判断は、建築士・土地家屋調査士・司法書士・税理士などの専門家の領域です。必要に応じて、つなぎます。